Algorytmiczne ustalanie czynszów: RealPage i zmowa cenowa wynajmujących

Oprogramowanie, które decyduje o cenie najmu

W Stanach Zjednoczonych trwa lawinowy napływ pozwów zbiorowych przeciwko firmom, które korzystają z oprogramowania algorytmicznego do ustalania cen najmu. Najbardziej znanym przykładem jest RealPage — platforma, która na podstawie danych rynkowych i algorytmów sztucznej inteligencji rekomenduje wynajmującym, jaką cenę czynszu pobierać. Krytycy twierdzą, że oprogramowanie to doprowadziło do zmowy cenowej na rynku najmu.

Multifamily Dive informuje o nowych ugodach w sprawie RealPage. Właściciele mieszkań zapłacą 218 milionów dolarów w drugiej grupie ugod, co stanowi znaczną sumę, ale według krytyków jedynie część szkód, które oprogramowanie spowodowało na rynku najmu.

Oregon: 7 milionów dolarów ugody

Oregon Public Broadcasting opisuje ugodę o wartości 7 milionów dolarów, którą stanu Oregon osiągnął z firmą zarządzającą nieruchomościami. Zgodnie z doniesieniami, firma ta korzystała z oprogramowania algorytmicznego, które rekomendowało podwyższenie czynszów powyżej poziomu, jaki wynikałby z naturalnej konkurencji.

Prokurator Generalny Oregon argumentował, że oprogramowanie doprowadziło do fikcyjnej konkurencji — zamiast niezależnie ustalać ceny, wynajmujący de facto korzystali z tej samej wskazówek algorytmicznych. Zgodnie z ugodą, firma przyjęła odpowiedzialność za podwyższenie czynszów w sposób niezgodny z prawem i przyznała się do naruszeń, które objęły dziesiątki tysięcy lokatorów.

Jak działają algorytmy cenowe?

Oprogramowanie do ustalania czynszów działa na zasadzie agregacji danych od wielu wynajmujących. RealPage zbiera informacje o cenach najmu, obłożeniu, trendach na rynku i używając sztucznej inteligencji, rekomenduje optymalną cenę dla każdej nieruchomości. Problem polega na tym, że jeśli większość wynajmujących na danym rynku korzysta z tego samego oprogramowania, ich decyzje cenowe nie są niezależne.

W klasycznej zmowie cenowej firmy jawnie dogadują się, aby utrzymać wysokie ceny. W przypadku algorytmów to samo osiągnięcie następuje pośrednio — firmy przekazują dane do jednego systemu, który następnie rekomenduje im podobne ceny. Obrońcy konkurencji mówią o zjawisku „ogłoszonej konkurencji” — procesy są niezależne z formalnego punktu widzenia, ale skutki są porównywalne ze zmową.

Prokurator Generalny z Oregonu o ukrytej zmowie

Prokurator Generalny Oregonu oraz działacze praw lokatorskich argumentują, że oprogramowanie RealPage umożliwia wynajmującym koordynację cen bez jawnego porozumienia. Zamiast telefonicznej rozmowy w sali konferencyjnej, odbywa się to poprzez przekazanie danych do chmury i otrzymanie zaleceń od sztucznej inteligencji.

To stawia sądy przed nowym wyzwaniem — tradycyjne prawo antymonopolowe zakłada, że zmowa wymaga dowodu porozumienia między konkurentami. W przypadku algorytmów cenowych porozumienie to nie jest wyraźne, ale wynika z charakterystyki rynku: jeśli większość graczy korzysta z tego samego narzędzia, dochodzi do niejawnej koordynacji.

Zakazy algorytmicznego ustalania cen

W odpowiedzi na te zjawiska niektóre miasta i stany wprowadzają zakazy. Voice of OC donosi, że Santa Ana w Kalifornii zabroniła algorytmicznego ustalania cen czynszów. Arnold & Porter pisze, że zakazy algorytmicznego ustalania cen rozprzestrzeniają się wzdłuż obu wybrzeży Stanów Zjednoczonych.

California skupia się też na algorytmach wspólnych — jak donosi WilmerHale, stan rozważa regulacje dotyczące wspólnych algorytmów cenowych. Przepisy te mają na celu uszczelnienie istniejących praw antymonopolowych, tak aby obejmowały one zjawiska koordynacji algorytmicznej.

Rola Departamentu Sprawiedliwości

Blackstone, właściciel części RealPage, osiągnął ugodę z Departamentem Sprawiedliwości USA w sprawie pozwu dotyczącego oprogramowania do ustalania cen — jak donosi PESP. Departament Sprawiedliwości zajął się sprawą RealPage jako jednym z priorytetowych postępowań antymonopolowych w sektorze najmu mieszkań.

Postępowanie to ma znaczenie precedensowe — jeśli sąd uzna, że algorytmiczne ustalanie cen stanowi zmowę w rozumieniu prawa antymonopolowego, konsekwencje będą dalekosiężne dla sektora, który korzysta z algorytmów AI do ustalania cen — od najmu mieszkań, przez bilety lotnicze, po e-commerce.

Skutki dla lokatorskiej sprawiedliwości

Najbardziej widocznym skutkiem algorytmicznego ustalania czynszów jest wzrost kosztów najmu. Pracownicy na wynajmie, seniorzy, rodziny z niskimi dochodami — wszyscy oni ponoszą konsekwencje sztucznie napompowanych cen. Sądy i prokuratorzy generalni zaczynają reagować, ale proces ten jest powolny.

Skuteczność algorytmów AI w ustalaniu cen pokazuje zarówno ich moc, jak i zagrożenie. Technologia ta, wykorzystywana w sposób przezroczyst i zgodny z prawem, mogłąby pomóc wynajmującym optymalizować ceny. W obecnym kształcie jednak stała się narzędziem niejawnej koordynacji, która szkodzi lokatorskiej sprawiedliwości i podnosi koszty życia milionów osób.

Podsumowanie

Sprawa RealPage to jeden z pierwszych wielkich precedensów dotyczących algorytmicznego ustalania cen. Ugody w Oregonie i przed sądami federalnymi pokazują, że prawo jest gotowe reagować na to zjawisko, ale tempo zmian pozostaje w tyle za rozwojem technologii. Stany, które wprowadzają zakazy algorytmicznego ustalania czynszów, wyznaczają kierunek — pytanie polega na tym, czy trend ten wystarczy, by chronić lokatorów przed algorytmiczną zmową.